Blogbejegyzésünk első részében áttekintettük a bérleti jogviszony alanyait és a szerződés alakiságával kapcsolatos szabályokat. A második részben ismertetjük a bérleti szerződés alapvető tartalmi elemeit, a szerződés időtartamára, a lakbérre és egyéb költségekre, valamint a lakás használatára, karbantartására vonatkozó előírásokat, továbbá a birtokbaadás során elvégzendő teendőket.

A lakás és a felek adatai

A felek adatait minden esetben a bemutatott okmányok, illetve szervezetek esetében a nyilvántartó szerv nyilvántartásából lekért adatok alapján töltsük ki. A személyi azonosító, az azonosító okmány és lakcímigazolvány számának feltüntetése szükségtelen. A bérlemény adatait az ingatlan helyrajzi száma és természetbeni címe alapján adjuk meg, illetve az esetleges félreértések elkerülése végett, ha pl. a lakásnak csak egy meghatározott része a bérlet tárgya (pl.: 2 szoba, emelet), akkor ennek pontos körülírása is szükséges. Fontos megjelölni a lakás komfortfokozatát, ugyanis főszabály szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt köteles a bérlőnek átadni.

Időtartam

A bérlet időtartamában a felek szabadon állapodnak meg, így az lehet akár határozott, akár határozatlan időtartamú is. Mivel mindkét konstrukciónak vannak előnyei és hátrányai, így az adott ügy összes körülményének mérlegelése alapján érdemes dönteni valamelyik mellett.

Lakbér, költségek, óvadék

A bérleti szerződésnek nem kötelező eleme a lakbérben való megállapodás, így ennek hiánya önmagában nem teszi érvénytelenné a szerződést. Attól függetlenül, hogy nem kötelező, alapvető fontosságú a bérleti díj rögzítése, számos későbbi vitás helyzetet előzhetünk meg, illetve kellemetlenségtől kímélhetjük meg magunkat a bérleti díj szerződésben történő pontos megjelölésével.

Fontos, hogy a bérleti díj oly módon kerüljön feltüntetésre a szerződésben, hogy az egyértelmű legyen mindenki számára, ne legyen vita tárgya az összeg, a pénznem, illetve az, hogy az tartalmazza-e az általános forgalmi adó összegét vagy sem. Azt is célszerű szabályozni, hogy a bérleti díj mikor, milyen módon (pl.: készpénz, bankszámlára történő átutalás) esedékes, kinek a részére (pl.: név, számlaszám) kell megfizetni, továbbá a bérleti díj esetleges későbbi növelése lehetséges-e, ha igen, melyek ennek a szabályai. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, úgy a törvényi előírás alapján kell a lakbért megfizetni.

Ha a szerződés megkötésekor a felek a fizetendő lakbérben nem állapodtak meg, a bérbeadó köteles a lakbér összegét a beköltözést követő nyolc napon belül a bérlővel írásban közölni. Ha a bérlő a lakbér összegét, a közlés kézhezvételétől számított nyolc napon belül írásban nem kifogásolja, a közölt bért köteles fizetni.

Ha a ténylegesen fizetendő bérleti díj összegénél alacsonyabb összeg kerül rögzítésre és a ténylegesen megfizetett bérleti díj összege más úton sem bizonyítható, a felek komoly nehézségekkel találhatják szembe magukat, amennyiben igényt kívánnak érvényesíteni a másik féllel szemben. Amennyiben a felek egy alacsonyabb bérleti díjat rögzítenek a szerződésben (és pl. a számla is az alacsonyabb összegről szól) úgy, hogy valójában magasabb összeg kerül megfizetésre, a felek akár egy költségvetési csalás bűncselekmény részeseivé is válhatnak.

A szerződésben fontos megjelölni, hogy a bérleti díjon felül a bérlő milyen egyéb költségeket köteles még megfizetni, a teljesítéssel kapcsolatban a bérleti díjnál leírtak irányadók itt is.

A felek megállapodhatnak óvadékban is (hétköznapi nevén kaucióban), amely alapján a bérlő meghatározott pénzösszeget köteles fizetni a bérbeadó részére biztosítékadás céljából, amelyből a bérbeadó jogosult közvetlenül kielégíteni a bérlővel szemben a bérleti jogviszonnyal összefüggésben fennálló követelését. Óvadék alkalmazása esetén annak szabályait, felhasználásának eseteit kellő részletességgel szükséges rögzíteni.

Birtokbaadás, a lakás állapota, berendezések, felszerelési tárgyak

Főszabály szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. Különös figyelmet célszerű fordítani a birtokbabadás részleteire, így különösen a birtokbaadás időpontjának, a mérőórák állásának és egyéb lényeges körülmények pontos rögzítésére, ugyanis ezen adatok, körülmények különös jelentőséggel bírnak és akár súlyos jogkövetkezmények fűződhetnek esetleges valóságtól eltérő rögzítésükhöz.

A birtokbaadás időpontja az az időpont, amikor a bérbeadó a bérlő részére átadja a lakást, vagyis ettől az időponttól kezdve jogosult a bérlő a lakás használatára. Az időpont lényeges, sem eladói, sem vevői oldalról nem célszerű belemenni a valóságtól eltérő időpont megjelölésébe.

Érdemes megfontolni, hogy a lakás állapotával kapcsolatos – legalább lényeges – körülmények rögzítésre kerüljenek a bérleti szerződésben, vagy akár egy külön mellékletben, ezzel számos későbbi vitás helyzet, rosszhiszemű igényérvényesítés megelőzhetővé válik.

Célszerű megjelölni a lakás esetlegesen fennálló hibáit, hiányosságait, hiszen amennyiben ezek írásban, tehát bizonyítható módon rögzítésre kerülnek, a felek később nem hivatkozhatnak arra, hogy ezen körülményeket nem ismerték, nem voltak tisztában a lakás állapotával. Ez azt jelenti, hogy pl. a bérlő a lakás állapotának pontos ismeretében döntött arról, hogy a megtekintett és ismert állapotú lakást ebben az állapotban teljesítésül elfogadja, azt a megjelölt bérleti díjért bérbe veszi, így a bérlő a későbbiekben nem hivatkozhat szerződésszegésre, vagyis hibás teljesítésre, ezért e körben szavatossági igényt sem támaszthat a bérbeadóval szemben.

Ugyancsak tanácsos – a kellő részletességgel – rögzíteni akár a lakásban lévő, azzal együtt átadásra kerülő lakásberendezések, tartozékok listáját és állapotát. A tartozék megnevezése mellett indokolt lehet akár a darabszám felültetése is bizonyos esetekben.

Javasolni szoktuk a későbbi vitás helyzetek megelőzése érdekében fényképfelvételek készítését is a lakásról a birtokbaadáskor, amelyek megfelelően dokumentálják a lakás állapotát, így egy későbbi vita esetén egyértelmű bizonyíték áll a felek rendelkezésére.

A lakás használata

Fontos meghatározni a szerződésben, hogy a bérlő – a jogszabály által biztosított körön kívül – jogosult-e harmadik személyt befogadni, ha igen milyen feltételekkel, illetve, hogy a bérlő és adott esetben a befogadott személy lakcímként bejelentheti-e az ingatlant.

Célszerű rögzíteni, hogy milyen célra lehet a bérelt lakást használni, vállalkozás székhelyeként megjelölhető-e, vállalkozási tevékenységet lehet-e az ingatlanban végezni, ha igen mit, milyen feltételekkel.

Indokolt lehet írásba foglalni, hogy a bérlő dohányozhat-e a lakásban vagy annak valamely részén, jogosult-e és milyen feltételekkel állatot tartani, vannak-e a bérlőt mint lakáshasználót terhelő egyéb kötelezettségek (pl.: járda takarítása, kert gondozása, stb.), az egyértelműség érdekében fontos lehet átadni pl. egy társasház házirendjét, hogy a bérlő tisztában legyen a társasházi élet szabályaival.

A felek megállapodhatnak abban is, hogy a bérlő korszerűsíti, átalakítja az ingatlant, ilyen esetben meg kell állapodni arról is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik.

A jogszabály alapján a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer jogosult ellenőrizni. Amennyiben ezt ennél gyakrabban kívánja megtenni, úgy annak részleteit tanácsos belefoglalni a bérleti szerződésbe. Fontos hangsúlyozni, hogy az ellenőrzés nem járhat a bérlő szükségtelen háborításával.

A bérlő kizárólag a bérbeadó hozzájárulásával jogosult az ingatlant albérletbe vagy más személy használatába adni. Ha ezen kötelezettségét megsérti, végső soron minden olyan kárért felel, amely enélkül nem következett volna be.

A bérlettel kapcsolatban a bérbeadó szavatol azért, hogy az ingatlan a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak, továbbá azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy akadályozza.

Karbantartás

Jogszabály szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, a központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről, az ezzel kapcsolatos egyéb kötelezettségek teljesítésére pedig a felek megállapodása az irányadó.

A felek szabadon megállapodhatnak a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselése tekintetében. Megállapodás hiányában a lakástörvény rendelkezései alkalmazandók.

A munkálatokat a felek kellő időben, az érintettek szükségtelen háborítása nélkül kötelesek elvégezni, lehetőség szerint úgy, hogy lakás rendeltetésszerű használatát ne akadályozzák. A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze.

Előfordulhat olyan helyzet, hogy lakás karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, ilyen esetben a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. A szünetelést és annak időtartamát a felek megállapodása, vita esetén a bíróság állapítja meg. Ilyen esetben az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen másik lakást kell felajánlani, a bérlő pedig kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – a befogadottak számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek. A cserelakással kapcsolatos egyéb jogokról és kötelezettségekről a szünetelésre vonatkozó megállapodásban célszerű megállapodnia a feleknek.

A következő részből

Az utolsó részben érintünk két – alig ismert – bérbeadói kötelezettséget, majd a lakás visszaadására, illetve a szerződés megszűnésére vonatkozó szabályokat tekintjük át, továbbá megismerünk néhány olyan rendelkezést, amelyek alkalmazásával csökkenthetjük a bérleti szerződésből eredő kockázatok körét, minimalizálhatjuk egy későbbi jogvita kialakulásának valószínűségét, illetve jogvita kialakulása esetén elősegíthetjük annak mielőbbi lezárását.

A blogbejegyzésben leírtakkal összefüggő kérdések esetén a kapcsolatok menüpont alatti elérhetőségeken állunk szíves rendelkezésükre.

A jelen blogbejegyzés kizárólag a tájékoztatás célját szolgálja, az nem minősül jogi tanácsadásnak; annak egyedi ügyben történő felhasználásáért a Récsényi Ügyvédi Iroda a jogi felelősségét kizárja.