Blogbejegyzésünk első részében áttekintettük a bérleti jogviszony alanyait és a szerződés alakiságával kapcsolatos szabályokat. A második részben ismertettük a bérleti szerződés alapvető tartalmi elemeit, a szerződés időtartamára, a lakbérre és egyéb költségekre, valamint a lakás használatára, karbantartására vonatkozó előírásokat, továbbá a birtokbaadás során elvégzendő célszerű teendőket. Az utolsó részben érintünk két – alig ismert – bérbeadói kötelezettséget, majd a lakás visszaadására, illetve a szerződés megszűnésére vonatkozó szabályokat tekintjük át, továbbá megismerünk néhány olyan rendelkezést, amelyek alkalmazásával csökkenthetjük a bérleti szerződésből eredő kockázatok körét, minimalizálhatjuk egy későbbi jogvita kialakulásának valószínűségét, illetve jogvita esetén elősegíthetjük annak mielőbbi lezárását.

Egyéb bérbeadói kötelezettségek

Kevesen tudják, hogy nemcsak az ingatlan eladásakor, hanem annak bérbeadásakor is szükséges energetikai tanúsítvány megléte, a szerződésben rögzíteni szükséges a tanúsítvány azonosító kódját, és azt a nyilatkozatot, hogy a bérlő a tanúsítványt vagy annak másolatát a bérbeadótól átvette.

Azzal pedig még kevesebben vannak tisztában, hogy – a jogszabályban írt kivételtől eltekintve –bérbeadáskor is elvégzendő a lakóépületben lévő lakás villamos berendezésének biztonsági felülvizsgálata. E témával már részletesen foglalkoztunk 2021 nyarán, így annak újbóli ismertetésétől a jelen cikkben eltekintünk, akit érdekel a téma, korábbi blogbejegyzésünkben megismerheti a szabályozás részleteit és a felülvizsgálat alóli kivételek körét is.

A bérleti jogviszony megszűnése

A bérleti jogviszony a jogszabályban meghatározott számos eset bekövetkezte esetén megszűnik. A legjellemzőbb megszűnési esetek: a határozott időtartamú szerződés megszűnik a határozott idő elteltével, míg a határozatlan időtartamú megszűnik a felek rendes felmondásával.

A felmondás jogszabályban rögzített szabályaitól csak nagyon szűk körben lehet eltérni. Az esetek döntő többségében, például amikor a felmondásra a másik fél jogsértő magatartása miatt kerül sor, követni kell a törvény szigorú, eltérést nem engedő szabályait. E körben rövid határidőket kell betartani, illetve bizonyos esetekben a felmondást meghatározott tartalmú előzetes felszólításnak is meg kell előznie. Fontos tisztában lenni azzal, hogy a szabályok be nem tartása a felmondás érvénytelenségét eredményezi.

A felmondás jogszabályban nem rögzített szabályai mellett, azon túlmenően nem zárja ki semmi, hogy a felek szabadon megállapodjanak egyéb felmondási feltételekben is.

Bérlőtársi jogviszony esetén arra is ügyelni kell, hogy a felmondás valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte.

A lakás visszaadása

Ha megszűnik a bérleti szerződés, főszabály szerint a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. Ettől eltérően a felek úgy is megállapodhatnak, hogy a visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerült költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.

A vitás helyzetek elkerülése végett azt javasoljuk, hogy a felek a lakás visszaadása esetén is a birtokbaadáskor alkalmazott – második részben ismertetett – eljárásrendet alkalmazzák. Számos példát láttunk arra, hogy ezen minimális odafigyelést és terhet jelentő teendők elvégzésnek hiányában jogvita alakult ki a bérlő és a bérbeadó között, bizonyítási nehézségek merültek fel, és végül az egyik fél biztosan indokolatlan anyagi veszteséget szenvedett el.

Nem árt tisztában lenni azzal, hogy amennyiben pl. a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor nem adja vissza és a bérbeadó engedélye nélkül tovább használja az ingatlant, használati díjat köteles fizetni, amelyet a bérbeadó bizonyos idő elteltével egyoldalúan jogosult növelni.

Fontos kiemelni, hogy a bérbeadót zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain, így a bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. Ez ellen a bérbeadó kifogást terjeszthet elő, amely esetben a bérbeadó a jogszabályban megjelölt határidőben bírósági úton érvényesítheti a zálogjogát.

Ezt meghaladóan akár kötbérfizetési kötelezettség is telepíthető a bérlőre a kiköltözésre vonatkozó kötelezettsége nemteljesítésével összefüggésben.

Kommunikáció

Ha a bérleti szerződés teljesítésével kapcsolatban szeretnénk magunkat megkímélni későbbi nehézségektől, a szerződésben célszerű részletesen szabályozni a jogviszonnyal kapcsolatos nyilatkozatok megtételének, valamint a felek közötti kommunikációnak a szabályait is. E körben érdemes és célszerű rögzíteni, hogy milyen nyilatkozatokat milyen formában, milyen alakisággal kell megtenni, azt milyen módon, hova kell megküldeni, továbbá, hogy az egyes értesítések milyen feltételek bekövetkezte esetén minősülnek közöltek. E szabályok lefektetése nagyban megkönnyíti a későbbiekben a szerződéssel kapcsolatos kommunikációt és annak bizonyíthatóságát, ezáltal az igényérvényesítést is.

Igényérvényesítés

A bérleti szerződések körében talán a legtöbb jogi problémát az igényérvényesítés okozza, elsősorban a bérlői oldalon elkövetett szerződésszegés, tipikusan nemfizetés és a bérlemény visszaadásának elmulasztása miatt. Nem szakszerűen elkészített szerződés esetén a felek könnyen kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetnek, amennyiben jogvitára kerül sor. Egy nem megfelelően biztosított határozatlan idejű szerződés esetén a bérbeadó hosszadalmas peres eljárás végén juthat el egy jogerős és végrehajtható bírósági ítéletig, amely után végrehajtási eljárás keretében szerezheti vissza az ingatlant és juthat jogos követeléséhez. Ez akár évekig is eltarthat.

Nagyobb jogi biztonság érhető el bérbeadói oldalról, amennyiben a bérleti szerződést bebiztosítjuk egy a bérlő által, közjegyző előtt tett egyoldalú nyilatkozattal. Ez esetben az ügyre szabott, jogi szempontból szakszerűen elkészített bérleti szerződés aláírását követően a bérlő, illetve a bérlővel együttlakó személy közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz, amelyben a bérleti szerződésben tett egyes kötelezettségvállalásait a közjegyzői okiratban megerősíti, amely okirat alapján – az abban foglalt feltételek mellett, peres eljárás igénybevétele nélkül – közvetlenül van helye végrehajtásnak.

Természetesen annak sincs akadály, hogy a felek a teljes bérleti szerződést közokiratba foglalják.

Biztosítás

A szerződéskötést megelőzően tanácsos tisztázni az ingatlannal kapcsolatos biztosítás kérdését, hogy kötöttek-e már biztosítást a lakással összefüggésben, ha igen, milyet, milyen feltételekkel, mekkora értékhatárral.

Fontos tisztában lenni azzal, hogy a legtöbb esetben a tulajdonos mint bérbeadó által megkötött biztosítás magára az ingatlanra nyújt védelmet, ugyanakkor a bérlő által a bérleménybe bevitt ingóságokat nem biztosítja, ezért célszerű, ha a bérlő – a bérbeadóval egyeztetve – a saját ingóságai védelme érdekében külön vagyonbiztosítást köt.

A vitás helyzetek elkerülése végett, a biztosítással kapcsolatos körülményeket is javasolt rögzíteni a bérleti szerződésben, hogy egyértelműen megállapítható legyen, hogy melyik félnek, milyen biztosítással kell rendelkeznie, mi a biztosítási értékhatár, mire terjed ki a biztosítás, ki fizeti a biztosítási díjat, a szerződésben legyen feltüntetve a már megkötött biztosítás kötvényszáma is. A vagyonbiztosítás mellé a bérlők természetesen egyéb kiegészítő biztosítást (pl.: felelősségbiztosítás) is köthetnek.

Adózás

Tekintettel arra, hogy az adózási szabályok ismertetése túlmutatna a blogbejegyzés témáján, így csak arra hívom fel a figyelmet, hogy bérbeadóként az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után adót kell fizetni. Az adózási szabályok mások a vállalkozások és a magánszemélyek esetén, ez utóbbiak esetében sem mindegy, hogy egyéni vállalkozóként, adószám nélküli magánszemélyként vagy adószámos magánszemélyként végzik a lakáskiadást. Azon túl, hogy az adófizetés jogszabályi kötelezettsége a bérbeadónak, azért is megéri jogszerűen, bejelentve kiadni az ingatlant, mivel a bérbeadó az esetleges bérlői jogsértésekkel szemben történő fellépés esetén nem kerülhet kényelmetlen, adóhatósági bejelentéssel összefüggésben zsarolható helyzetbe.

Összegzés

Mint látható, a lakásbérlet is egy összetett, kellő körültekintés, odafigyelés, ismeret nélkül sok buktatót, kockázatot hordozó jogügylet. Ezt megelőzendő, érdemes megfontolni hozzáértő jogi szakember közreműködésének igénybevételét, aki az ügy körülményei ismeretében, a felek igényeire szabva szerkeszti meg a szerződést. Az ügyvédi munka vonatkozhat pusztán a szerződés megszerkesztésére, amelyet ezt követően a felek aláírnak tanúk jelenlétében, de akár arra is, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd jelenlétében írják alá a felek a szerződést, amelyet az ügyvéd ellenjegyzéssel lát el. Igény esetén az ügyvéd az egyoldalú bérlői kiköltözési nyilatkozat közjegyző általi elkészítéséhez is segítséget tud nyújtani.

Reméljük, hogy a leírtak hasznos információval szolgálnak olvasóink számára, amelyeket akár bérbeadói, akár bérlői oldalon hasznosítani tudnak egy bérleti szerződés megkötése során és ezáltal csökkenthetik a jogügylettel járó kockázatok körét és azok súlyosságát.

A blogbejegyzésben leírtakkal összefüggő kérdések esetén a kapcsolatok menüpont alatti elérhetőségeken állunk szíves rendelkezésükre.

A jelen blogbejegyzés kizárólag a tájékoztatás célját szolgálja, az nem minősül jogi tanácsadásnak; annak egyedi ügyben történő felhasználásáért a Récsényi Ügyvédi Iroda a jogi felelősségét kizárja.