Az ingatlanokkal kapcsolatban számos kötelezettséget írnak elő a jogszabályok, így szinte mindenki előtt ismert az, hogy az ingatlan ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásakor, illetve bérbeadásakor kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni, amelyet át kell adni a vevő, illetve a bérlő számára, és amelynek tényét a szerződésben is rögzíteni kell.

Arról viszont sokkal kevesebben tudnak, hogy a lakóépületek esetében meghatározott időközönként, illetve bizonyos feltételek bekövetkezte esetén villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végeztetni. Jelen írásunkban rövid áttekintést adunk a felülvizsgálat lényegéről, a felülvizsgálattal érintett ingatlanok köréről, a kötelező felülvizsgálat eseteiről, az esetleges mentességi körülményekről, továbbá a felülvizsgálat elvégzésének vagy elmaradásának lehetséges következményeiről.

A felülvizsgálat

A villamos biztonsági felülvizsgálat a villamos berendezés első ellenőrzésekor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés (pl.: elektromos hálózat, elosztó, konnektor, elektromos készülék) áramütés elleni védelmének és tűzvédelmi megfelelésének vizsgálatát.

A felülvizsgálat elvégeztetése az üzemeltető feladata. Üzemeltető az a személy, aki vagy amely a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult, illetve akit vagy amelyet annak üzemeltetésére feljogosítottak, így jellemzően a tulajdonos vagy a bérbeadó.

A biztonsági felülvizsgálatot olyan szakképzett személy végezheti, aki igazolt villamos szakmai képesítéssel, tudással és gyakorlattal rendelkezik, amely képessé teszi a villamosság által előidézhető kockázat értékelésére és a veszélyek elkerülésére.

A felülvizsgálat az ellenőrzés elvégzése idején érvényes vonatkozó műszaki követelmények szerint történik, amelynek eredményét írásban rögzítik. A vizsgálatkor érvényes műszaki előírásoknak meg nem felelő berendezések esetében a feltárt hiányosságok pótlása a felülvizsgálat végzője által meghatározott időpontban, ennek hiányában a soron következő felújítása idején érvényes követelményeknek megfelelően végzendő el. A kötelező időszakos felülvizsgálatról kiállított minősítő iratban feltárt hibák igazolt megszüntetésének hiánya 40.000 Ft-tól 300.000 Ft-ig terjedő bírságot vonhat maga után.

Az érintett ingatlanok köre

Villamossági felülvizsgálat körébe tartoznak a lakóépületek, amelyek alaprendeltetésük szerint lakhatás, üdülés célját szolgálják (pl.: családi ház, lakás, nyaraló), vagy lakóközösségbe szervezett, több lakásból álló épületek (pl.: szövetkezeti ház, társasház), beleértve a hozzá tartozó egyéb célú helyiségeket, valamint a mindezek elhelyezésére szolgáló építmény vagy erre alkalmas telek.

A felülvizsgálat gyakorisága, esetei, kivételek

A használatbavételt követően a lakóépületek villamos berendezésén legalább 6 évenként kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése.

A periodikus felülvizsgálat mellett a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálatot kell végezni bérbeadáskor, illetve tulajdonosváltáskor is. Tekintettel arra, hogy a bérbeadás ellenérték fejében történik, így ingyenes használatba adás (pl.: szívességi lakáshasználat) esetén nincs ilyen kötelezettség. Mivel a tulajdonosváltás történhet ingyenesen és visszterhesen is, így ajándékozás, adásvétel, csere, de akár tartási szerződés vagy apportálás esetén is kötelező a felülvizsgálat elvégzése. A jogszabály nem tartalmaz külön rendelkezést a tulajdoni viszonyok részbeni megváltozása (pl.: ingatlan ¼ tulajdoni hányada ajándékozása vagy adásvétele) esetére, így ez esetben is az általános szabályok az irányadók.

Az üzemeltető a lakóépületben lévő lakások esetében az alábbi két feltétel együttes teljesülése esetén mentesül a felülvizsgálati kötelezettség alól: a lakásban fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Amennyiben a lakóépület, kommunális épület vagy egyéb épület munkahelynek minősül (pl.: otthoni munkavégzésre használt lakás, lakásiroda), úgy a villamos berendezés biztonsági felülvizsgálatára gyakrabban, legalább 3 évente kell sort keríteni. A munkahelyek vonatkozásában a villamossági felülvizsgálat kötelezettsége a munkáltatót terheli, a munkáltató köteles gondoskodni arról, hogy a munkahelyek kialakítása és üzemeltetése feleljen meg a munkavédelemre vonatkozó követelményeknek, hogy olyan villamos berendezéseket alkalmazzon, amelyek nem okoznak tűz- vagy robbanásveszélyt, hogy a munkavállalók védve legyenek az érintés okozta villamos baleseti veszélyekkel szemben, hogy az anyagok és a védőberendezések a feszültségre, a munkavégzési körülményekre és a villamos berendezéseket használó munkavállalók szakképzettségére figyelemmel kerüljenek megválasztásra.

A felülvizsgálat következményei

Noha a jogszabály a fent leírtak szerint kötelezővé teszi a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését, ugyanakkor – az energetikai tanúsítványra vonatkozó szabályoktól eltérően – nem rendelkezik arról, hogy ezt bérbeadáskor, illetve tulajdonosváltáskor a másik fél számára át kell adni, ahogy arról sem, hogy mindezt rögzíteni kell a szerződésben, továbbá jogkövetkezményt sem fűz ezek elmulasztásához. Erre tekintettel a felülvizsgálat elvégzésének elmaradása, illetve a felülvizsgálat során készült dokumentum átadás-átvételének hiánya nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, így pl. az adásvételi vagy ajándékozási szerződés ingatlannyilvántartási bejegyzésre alkalmas lesz enélkül is.

Önmagában a villamossági felülvizsgálat pusztán arról ad képet, hogy milyen a lakás villamos berendezéseinek az állapota; ideális esetben ezek minden tekintetben megfelelnek a vonatkozó műszaki, biztonsági előírásoknak.

A felülvizsgálatot végeztető tulajdonos a felülvizsgálat eredményének birtokában igazolni tudja a vevő vagy bérlő felé, hogy milyen a lakás villamos berendezéseinek állapota, a vevő vagy bérlő ennek ismeretében teljesebb képet kap az ingatlanról, a szakember által készített dokumentum ismeretében tisztában lesz a villamos berendezések állapotával, esetleges hibáival és a javítás szükségességével. Ezáltal egy esetleges későbbi vitás helyzet is elkerülhető, a szerződés aláírását követően a vevő/bérlő eredményesen nem hivatkozhat arra, hogy a lakás villamossági állapotával nem volt tisztában, így a felülvizsgálatról kiállított dokumentumban rögzített hibákért az eladó nem tartozik szavatossággal, mivel azok nem minősülnek rejtett hibáknak. (Természetesen szavatossági jogvita esetén is lehetséges a felülvizsgálat megállapításaival szemben bizonyítás lefolytatása.)

Ugyanakkor azt is fontos hangsúlyozni, hogy a villamos biztonsági felülvizsgálat elmaradása önmagában nem eredményez mindenképpen megalapozott szavatossági igényt, – különösen nem egy használt lakás esetében, amelynél fokozottan számítani lehet arra, hogy az ingatlan állapota korából, elhasználtságából eredően nem azonos egy új lakás műszaki állapotával, színvonalával –, amennyiben a lakás – beleértve annak villamos berendezéseit – egyébként rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban van és megfelel a jogszabályban meghatározott műszaki követelményeknek.

Figyelemmel a fent leírtakra, jogszabályi előírástól függetlenül is célszerű a villamossági felülvizsgálat elvégeztetése, amely eredményeképpen pontos képet kapunk az ingatlanunk villamos berendezéseinek műszaki állapotáról, így – szükség esetén a feltárt hibák kijavítása révén – a saját magunk és családunk, illetve a bérlő, vevő lakhatásának biztonsága garantálva lesz, továbbá az ingatlant érintő tranzakció esetén megelőzhetjük az esetleges későbbi vitás helyzetek kialakulását.